近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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