文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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